חדרה נמצאת היום בתנופה של התחדשות עירונית. בשני מתחמים בעיר, קבוצת פרקש מקדמת יחד עם רוטשטיין ודן נדל"ן פרויקטים שבסופם יקומו יותר מ-2,500 דירות חדשות, במקום פחות מ-400 דירות ישנות. עבור מי שגר שם היום, זו לא ידיעה כלכלית. זו שאלה על הבית. (כל הפרויקטים שלנו בעיר מרוכזים בדף פינוי בינוי בחדרה.)
המאמר הזה מסביר מה קורה בכל אחד מהמתחמים, איך פינוי בינוי עובד בפועל, מה דייר מקבל, וכמה זמן זה לוקח.
מה זה פינוי בינוי, בלי מילים גדולות
פינוי בינוי הוא הליך שבו בניין מגורים ותיק נהרס, ובמקומו נבנה פרויקט חדש וגדול בהרבה. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין החדש, בלי לשלם עליה, בדרך כלל גדולה יותר ועם מרפסת, ממ"ד וחניה. היזם מממן את הכל, והרווח שלו מגיע מהדירות הנוספות שנבנות ונמכרות בשוק החופשי.
ההיגיון פשוט: הקרקע במרכזי הערים שווה הרבה יותר ממה שבנוי עליה היום. פינוי בינוי משחרר את הפער הזה ומחלק אותו בין הדיירים לבין היזם.
מתחם סלע ביתר: 1,452 דירות במקום 190
מתחם סלע ביתר הוא הגדול מבין השניים. במקום כ-190 דירות ישנות ייבנו 1,452 דירות חדשות ב-13 מגדלים ובניינים בני 16 עד 36 קומות, לצד מבני ציבור ושטחי מסחר ותעסוקה. הפרויקט משווק בשם ERA, ויתבצע בשלושה שלבים. בשלב הראשון ייבנו 418 דירות.
הנתון המשמעותי באמת הוא אחר: הפרויקט הגיע ל-100% חתימות של בעלי הזכויות במתחם.
מי שמכיר את התחום יודע כמה זה חריג. החוק מאפשר לקדם פינוי בינוי גם ברוב של כ-80%, ורוב הפרויקטים בארץ נאבקים להגיע לסף הזה ונתקעים בו שנים. הסכמה מלאה של כל בעל דירה אומרת שני דברים: שהתנאים היו טובים מספיק, ושהתהליך מול הדיירים נוהל בשקיפות. על 100% החתימות בסלע ביתר
גם השוק הגיב. בפריסייל של הפרויקט נמכרו 79 דירות בתוך חמישה חודשים, בסכום כולל של כ-155 מיליון שקל. על הפריסייל ב-ERA
מתחם רמב"ם: כ-1,100 דירות בכניסה המערבית לעיר
הפרויקט השני, מתחם רמב"ם, משתרע על כ-18.5 דונם ליד הכניסה המערבית לחדרה (כביש 4), בין הרחובות חירות, לבזובסקי, רמב"ם ושפירא. במקום כ-180 דירות ישנות מתוכננות כאן כ-1,100 דירות חדשות במגדלי מגורים, לצד שטחי מסחר ומשרדים, מבני ציבור ופארק.
הפרויקט נמצא בשלב תכנון, ומקודם על ידי אותה שותפות: רוטשטיין, דן נדל"ן וקבוצת פרקש.
למה חדרה, ולמה עכשיו
לחדרה יש שילוב שלא קיים בהרבה ערים: מרכז עיר ותיק עם בנייה נמוכה, קרבה לתחנת רכבת ולכביש 4, וביקוש גובר מצד זוגות צעירים שנדחקו החוצה ממרכז הארץ.
המשמעות היא שכדאיות כלכלית לפינוי בינוי, שלפני עשור לא הייתה קיימת בעיר, קיימת היום. לכן העירייה והמדינה מקדמות את המתחמים האלה, ולכן התנועה בשטח האיצה.
מה דייר מקבל בפועל
התנאים משתנים בין פרויקט לפרויקט, אבל המבנה הכללי בפינוי בינוי כולל:
- דירה חדשה בבניין החדש, בלי תשלום, בדרך כלל עם תוספת שטח משמעותית
- מרפסת, ממ"ד וחניה, שברוב הדירות הישנות פשוט לא קיימים
- דמי שכירות לכל תקופת הבנייה, כדי שאפשר יהיה לגור במקום אחר בזמן שהפרויקט נבנה
- הוצאות מעבר לשתי ההובלות, החוצה וחזרה
- ליווי משפטי על חשבון היזם, עם עורך דין שמייצג את הדיירים ולא את היזם
- ערבויות להבטחת הביצוע, כך שהדייר מוגן גם אם משהו משתבש
הדייר לא משלם ליזם. לא בהתחלה, לא באמצע ולא בסוף.
כמה זמן זה לוקח?
זו השאלה שכל דייר שואל, ומגיעה לה תשובה כנה. פינוי בינוי הוא תהליך ארוך, בשלושה שלבים עיקריים:
החתמת דיירים. מרגע שיזם נכנס למתחם ועד שמגיעים לרוב הנדרש. זה יכול לקחת בין שנה לכמה שנים, לפי גודל המתחם והמורכבות שלו.
תכנון ואישורים. הכנת תוכנית, הפקדה, התנגדויות, אישור והיתרי בנייה. זה שלב שתלוי בוועדות התכנון, לא רק ביזם.
בנייה. מהפינוי ועד המסירה, בדרך כלל כשלוש עד ארבע שנים בפרויקט בהיקף כזה.
מי שמבטיח לכם לוחות זמנים קצרים בהרבה, כדאי לבדוק אותו טוב.
מה כדאי לבדוק לפני שחותמים
- מי מייצג אתכם משפטית. עורך הדין של הדיירים לא יכול להיות מטעם היזם. ודאו שהדיירים בחרו בו.
- מה הניסיון של היזם. האם הוא כבר קידם פרויקטים דומים, או שזה הראשון שלו.
- אילו ערבויות אתם מקבלים. ערבות ביצוע, ערבות שכירות, ערבות מסים.
- מה בדיוק מקבלים. גודל הדירה החדשה, קומה, כיוון ומפרט. הכל בכתב.
- מה קורה אם הפרויקט נתקע. לכל הסכם צריכה להיות נקודת יציאה מוגדרת.
רוצים להרחיב? כתבנו מדריך שלם על איך בוחרים יזם לפינוי בינוי.
לסיכום
חדרה נמצאת בנקודת מפנה. מה שהיה מרכז עיר ותיק ונמוך הופך לרובע מגורים חדש, ומי שגר שם היום נמצא בעמדה טובה. אבל פינוי בינוי הוא גם התחייבות ארוכת טווח, וכדאי להיכנס אליו עם עיניים פקוחות ועם ליווי נכון.
יש לכם בניין ישן בחדרה או בכל עיר אחרת?
בדיקה ראשונית בלי עלות ובלי התחייבות, ותשובה ישרה. גם אם היא לא.
