איזה פינוי בינוי מתאים לכם?

יש 3 מסלולים להתחדשות עירונית.

1. מסלול אחד הוא ביוזמה של הרשות המקומית שלכם. העירייה שלכם או המועצה המקומית מחליטה שמתחם מסוים צריך להתחדש. היא תוחמת אותו ב״קו כחול״ ומתכננת אותו בתכנון מפורט להתחדשות. הרשות המקומית משתפת את התושבים בעלי הדירות בתכנון  ומארגנת אותם ומלווה את כל התהליך עד לבחירה של יזם שיבצע את הפרויקט.
2. מסלול שני נקרא ״מסלול מיסוי״ ההתחדשות נעשית על ידי שותפות בין יזמים ובעלי הדירות. בעלי דירות מתארגנים ובוחרים יזם ומתקשרים איתו בהסכם, או שיזם מניע את התהליך ומציע את שירותיו לדיירים. בכל המקרים רצוי שתהייה מעורבות של המדינה הכרזה של תחם פינוי-בינוי, נותנת  גם הטבות מיסוי מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי בנייה לבעלי הדירות הקיימות.
3. מסלול נוסף הוא תמ"א 38 חיזוק או הריסה ובנייה. הוא חל רק על בניינים שנבנו לפני 1980. בניגוד לפרויקט של פינוי בינוי ההתחדשות כאן היא רק של הבניין והיא לא מייצרת תועלת גדולה לסביבה על ידי שחרור של שטחים לצורכי הציבור וארגון מחדש של המרחב העירוני.

השותפות בין יזם ובעלי הדירות

אם בבנייה חדשה רוב הקרקעות שייכות למדינה, בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ״א 38 הקרקע נמצאת בבעלות הדיירים. הדיירים מעמידים לידי היזם את הנכס ואת קרקע ונותנים לו זכות להשקיע בבנייה של בניין חדש ולהרוויח ממכירה של הדירות העודפות שיישארו לו (אחרי שייתן לבעלי הדירות דירות חדשות)

זו מהות השותפות בין היזם לבעלי הדירות – הם נותנים קרקע והוא בונה להם בתים חדשים ומרווחים בקומות גבוהות יותר עם  תוספת שטחים, עם ממ״דים, מרפסות לובי  מודרני, חניות תת קרקעיות ועוד.

החלטתם על פינוי בינוי? כך תבחרו יזם

עסקים עושים אנשים. ויזם ראוי לפרויקט הבינוי פינוי שלכם הוא זה שרואה אתכם. שרואה לפניו אנשים עם רצונות ושאיפות. ושואף ליצור שותפות מנצחת שבה אתם מגשימים את הרצון שלכם למגורים חדשים. אתם צריכים יזם נדלן מומחה מקצוען ומנוסה ובעל חוסן כלכלי ופיננסי שיתחייב לממש את הציפיות שלכם ולעמוד בכל פרטי ההסכם שנחתם איתו.

ההתקשרות בין יזם לבעלי הדירות מעוגנת ב"הסכם פינוי בינוי(הריסה ובנייה מחדש)". ההסכם נרקם באמצעות עורך דין דיירים שנבחר על ידי הדיירים וממומן על ידי היזם. אף שהיזם הוא שמממן את עורך הדין,  המחויבות של עורך הדין היא כלפי הדיירים. תפקידו  לייצג אותם ולהגן על האינטרסים שלהם. וכמו בכל עסקה – חשוב להגיע במשא ומתן לתמורות המקסימליות שניתן לקבל.

זיכרו שכל תהליך הפינוי בינוי נעשה על חשבונו  של היזם (בסיוע בנקאי) והדיירים אינם משלמים דבר. היזם מחויה לביטחון ולשקט הנפשי של בעלי הדירות עם ערבויות שמבטחות אותם בכל תרחיש.

קבוצת פרקש מ.ה. חברת יזמות נדל"ן בשבילך

קבוצת פרקש יזמות נדל"ן פועלת כ 5 שנים בזירה ומתמחה בעיקר בתחום פינוי בינוי, התחדשות עירונית ופרוייקטים חדשים.

קבוצת פרקש מ.ה. מנוהלת ע"י 2 אושיות בתחום הנדל"ן, הבעלים והמנכ״ל פנחס פרקש והמנכ״ל המשותף ישראל אברמוב.
עקרונות הקבוצה מושתתים על יושרה, אמינות, אמון הדדי והרצון להטביע חותם בעולם חברות הנדל"ן שמיטיבות עם אנשים והסביבה.

קבוצת חתומה על עשרות פרויקטים חדשים של אלפי יחידות דיור בשלבים שונים של ייזום, תכנון ובנייה.

קראו גם – מהפכת התחדשות עירונית בתל אביב ⇐

הפוסט האם פינוי בנוי מתאים לכם ואיך תבחרו יזם? הופיע לראשונה ב-קבוצת פרקש.

יזמות נדל"ן היא עסק. הקמת מבנים למגורים, לעסקים ולצרכי ציבור. יזם נדלן עוסק באיתור קרקע לבנייה, גיוס מימון, תכנון הפרויקט, התנהלות מול גופי התכנון, קבלת אישורים והיתרים לבנייה, הקמת המבנים, שיווק ומכירה לקהלי היעד.

בקיצור: זה עסק לרצי מרתון – רצים למרחקים ארוכים ובעלי לב חזק.

ואם מדברים על ענייני לב עיסוק בנדל״ן צריך שיבוא מתוך כוונה שבלב. לעשות טוב, לשנות את הקיים, ליצור מציאות חדשה ולהטביע חותם.

מדוע מחירי הדיור בעלייה מתמדת

כמו בכל מוצר גם על דירות חלים חוקי הכלכלה של היצע וביקוש. ככל שההיצע קטן והביקוש גבוה המחירים עולים.
בישראל, רוב האנשים מעדיפים לגור בערים, או ליד הערים ובנגישות גבוהה לאזורי התעסוקה. קוראים למקומות האלה ״אזורי ביקוש״. כי יש להם ביקוש גבוה. אבל באזורים האלה אין הרבה היצע של קרקע זמינה לבנייה. רשות מקרקעי ישראל, בעלת הקרקע בישראל משווקת מעט קרקעות ובמחירים גבוהים יחסית. השילוב של מחסור בקרקעות ומחירים גבוהים גורמים לעליית מחירי הדיור המחירים למעלה, אז מה עושים?

התחדשות עירונית

לעומת המחסור בקרקעות ״בתוליות״ לבנייה חדשה באזורי ביקוש- יש שפע קרקע בערי ישראל של מתחמים להתחדשות עירונית. מדובר בשכונות בנויות בבניינים מיושנים לעיתים מתפוררים, שהוקמו לפני עשרות שנים בחיפזון ובתקציבים דלים כדי ליישב עולים חדשים במדינה החדשה. כיום הדירות קטנות ואינן מתאימות למשפחות גדולות והמבנים אינם בטיחותיים ואינם עמידים בתקן של רעידות אדמה.

יזמות נדל"ן – התרומה לחברה ולעיר

הרעיון בהתחדשות עירונית כשמו – חידוש הנוף האורבני על ידי הריסת הקיים ובנייה של בתים חדישים איכותיים ומרווחים. התחדשות עירונית היא גם פעילות עסקית  חברתית: להוציא משתכנים מבתים מתפוררים ליצר להם סביבת מגורים מרווחת ומאירת עיניים, בסטנדרטים גבוהים ולהחזיר להם את כבודם. בתהליך ההתחדשות העירונית גם יש פוטנציאל לארגון מחדש של המרחב העירוני על ידי יצירה של שטחים לצורכי ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים ולעיתים גם הרחבת הרחובות ושחרור חסמים של תנועה.

איך עובדת הכלכלה של התחדשות עירונית?

הרעיון בהתחדשות עירונית הוא שהדיירים אינם משלמים דבר. יזם נדל"ן הוא מממן את כל התהליך משלב התכנון ועד מסירת המפתח לדירה החדשה. אז ממה היזם מרוויח? ואיך הרשות העירונית מרוויחה מהתחדשות עירונית? בתמורה למימון של הבנייה לבעלי הדירות היזם מקבל מהרשות המקומית היתר לבנות עוד יחידות דיור. הרווח בא לו ממכירת הדירות הנוספות. קחו לדוגמא מתחם שבו  100 דירות. והיזם מורשה לבנות בסה״כ 350  דירות .100 דירות חדשות וגדולות הוא בונה עבור בעלי הדירות ללא כל תמורה, ועוד 250 דירות הוא מוכר לציבור הרחב, והן יהוו את הרווח שלו. היחס בין מספר הדירות הקיימות לכמות דירות הנוספות נקרא מכפיל. במקרה הנ״ל המכפיל הוא .3.5. ובנוסף נדרש היזם להפריש שטחים ולבנות מתקנים לטובת הציבור.  היחס בין דירות קיימות לסך כל הדירות שייבנו ו ותלוי גם בריווחיות הצפויה ליזם וזה משתנה מפרויקט לפרויקט וממקום למקום  גם בהתאם לאופי של השכונה לצרכים של העיר וליכולת שלה לקלוט תושבים חדשים באזור המתחדש.

קבוצת פרקש מ.ה. חברת יזמות נדל"ן

קבוצת פרקש היא חברת נדל"ן הפועלת כ 5 שנים בזירה ומתמחה בעיקר בתחום התחדשות עירונית ופינוי בינוי.

את קבוצת פרקש מנהלים הבעלים והמנכ״ל פנחס פרקש והמנכ״ל המשותף ישראל אברמוב שתיי אושיות בתחום הנדל"ן.
עקרונות הקבוצה מושתתים על יושרה ואמינות, אמון הדדי,הרצון להטביע חותם בעולם חברות הנדל"ן שמיטיבות עם אנשים והסביבה.

קבוצת נדל"ן זו חתומה על עשרות פרויקטים חדשים של אלפי יחידות דיור בשלבים שונים של ייזום, תכנון ובנייה.

קראו גם – פינוי בינוי – מה זה ואיך עובד >>

הפוסט כל מה שצריך וכדאי לדעת על יזמות נדל"ן הופיע לראשונה ב-קבוצת פרקש.

הידעתם? תל-אביב היא העיר המובילה בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. כיאה למעמדה כעיר מרכזית ופורצת דרך, מתרחשים בתוכה מדי שנה מאות פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 המאושרים על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מתוך שאיפה לשדרג את המרחב האורבני, ובה בעת לקדם אורח חיים המשתלב עם סביבה ברת-קיימא.

לאור הביקושים הגבוהים לאישור תכניות על בסיס תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין הקיים והוספת קומות נוספות) או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) קידמה עיריית תל-אביב בשנים האחרונות את "תכנית הרובעים" שתכליתה לקבוע באופן ברור את הזכויות לתוספות הבנייה ברחבי העיר, על פי חלוקה למספר רובעים שונים הפרוסים לאורכה ולרוחבה של העיר.

התכנית אשר קורמת עור וגידים בשנים האחרונות מציבה סטנדרט קפדני במיוחד על איכות הבנייה והשתלבותה במארג העירוני, ולה בעצם משמעות כפולה – האחת, כדאיות כלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 בתל אביב ליזמים הלוטשים עיניהם אל העיר בה מחירי הקרקעות מאמירים בהתמדה בשנים האחרונות, ומנגד שיפור איכות החיים של התושבים ו/או הדיירים הזוכים לבניינים מודרניים העומדים בתקנים הבינלאומיים מפני רעידות אדמה, לצד שדרוג חזות העיר לאין ערוך.

קבוצת פרקש יזמות ונדל"ן לוקחת חלק במאמץ הלאומי בקידום תכניות להתחדשות עירונית ותמ"א 38 בתל-אביב מתוך שאיפה לייצר מרחב עירוני מזמין ואיכותי העולה בקנה אחד עם איכות הבניה בערים המובילות בעולם.

הפוסט עיר בתנופה: מהפכת ההתחדשות העירונית בתל-אביב הופיע לראשונה ב-קבוצת פרקש.

המושג "התחדשות עירונית" מבטא שם כולל למדיניות שנהגתה במקור על ידי משרד השיכון והבינוי בשיתוף הוועדות הארציות והמקומיות לתכנון ובנייה, שתכליתה החייאת המרקם העירוני המסורתי ויצירת סביבת מגורים נעימה.
מדיניות זו מיושמת הלכה למעשה בעזרת פרויקטים הנכללים תחת מתווה התחדשות עירונית, בהתאם להוראות תמ"א 38 לחיזוק ובנייה של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, או על ידי תכניות "פינוי בינוי" הכוללות הריסה של מבנים קיימים ובנייה של מבנים חדשים ומודרניים על חשבונם (לרוב עם תוספות בנייה).

התחדשות עירונית – מהי?

מטרת העל של תהליכי התחדשות עירונית נועדו למצב מחדש את הנוף האורבני תוך התאמה של שכונות וערים על פי מאפייני החיים המודרניים, וזאת בכפוף לשינויים הדמוגרפיים המתרחשים בישראל, ובדגש על מגמת נסיקה מתמדת בהיקף האוכלוסייה.
פועל יוצא של תהליכים אלו יוצר לרוב שיקום פיזי וחברתי של שכונות, הזוכות לעדנה מחודשת בזכות שדרוג תשתיות קיימות וכניסה של אוכלוסיות איכותיות במעמד סוציו-אקונומי גבוה.

יצוין כי הליכי התחדשות עירונית מתבצעים ביוזמה של הרשות המקומית, או על ידי יזם פרטי או התאגדות של בעלי הנכסים במבנה מסוים.
עם זאת, אישור פרויקט מסוג התחדשות עירונית הינו כפוף לאישורה של ועדת תכנון ובנייה, אשר בסמכותה ההחלטה האם לאשר את הפרויקט.

פרמטר נוסף עליו חשוב לתת את הדעת, מקורו הסכמה של מרבית בעלי הנכסים במבנה או מתחם, כתנאי מקדים שיאפשר את הוצאתו של פרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) אל הפועל.

קבוצת פרקש מ.ה. – המומחים בהתחדשות עירונית

קבוצת פרקש נחשבת שלא בכדי לאחת הקבוצות המוערכות בישראל בתחום הנדל"ן, אשר באמתחתה הניסיון, הידע והכישורים הנדרשים בביצוע כל סוגי הפרויקטים בתחום הבנייה.

הקבוצה המשמשת הן כחברה יזמית והן כקבלנית מבצעת בפרויקטים מסוגים שונים בפריסה ארצית רחבה, צברה במרוצת השנים מוניטין יוצא דופן.

קבוצת פרקש מ.ה. מתהדרת באיכות בנייה בלתי מתפשרת, שימוש בחומרים בסטנדרטים גבוהים ביותר, עמידה בלוחות זמנים, לצד הקפדה של שקיפות מלאה מול קהל הלקוחות, שמצידו מביע את אמונם בפרויקטים השונים שמשווקת הקבוצה פעם אחר פעם.

קראו גם – פינוי בינוי – מה זה? ⇐

הפוסט התחדשות עירונית – מהי? כל המידע הופיע לראשונה ב-קבוצת פרקש.

תכניות אלו מבוססות על "חוק פינוי בינוי" שנחקק ב-1965 והפך למדיניות רשמית מאז 1998.
מאז ועד היום התבצעו עשרות אלפי פרויקטים על בסיס "פינוי בינוי" ברחבי הארץ, כאשר הצפי הוא כי במהלך העשור הקרוב תימשך המגמה, כחלק מהשאיפה לייצר סביבה אורבנית מודרנית, הן בערים הגדולות והן בפריפריה.

בניגוד לפרויקטים מסוג תמ"א 38 שמטרתם המקורית היא להבטיח את יציבותו של מבנה מפני תרחיש קיצון כמו רעידת אדמה, פרויקטים על טהרת "פינוי בינוי" מיוחסים אך ורק למבנים חדשים לחלוטין, אשר נבנו על שטח בו נהרס בניין קיים.

מדובר בתכנית ממנה יוצאים כל הצדדים נשכרים, בדגש על בעלי הנכסים והדיירים המתגוררים בבניין ישן, זוהי למעשה אפשרות יוצאת דופן לשדרג את איכות החיים, שכן הנכס החדש גם משביח את הנכס בעשרות אחוזים, כאשר היזם או החברה הקבלנית המבצעת את התכנית נושאת בכלל העלויות הכספיות, לרבות מיסים, שכירויות ועוד.

במקביל, פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" מאפשרים להגדיל את כמות הדירות המיועדות למגורים, במסגרת הניסיון להתמודד עם מצוקת הדירות הקיימת.

פינוי בינוי של קבוצת פרקש מ.ה – בנייה איכותית זה אנחנו

קבוצת פרקש נמנית בין קבוצות הבנייה המובילות בישראל, המבצעת מדי שנה עשרות פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" בפריסה ארצית, תוך חתירה ליצירת סביבה מתחדשת בעלת מאפיינים מודרניים.

קבוצת פרקש מ.ה. ניחנת ביתרונות משמעותיים המעניקים לה ערך מוסף, בדגש על איתנות פיננסית, שירות מקצועי המתבצע בשקיפות מלאה מול קהל הלקוחות, כמו גם במסירות והקפדה עד הפרטים הקטנים ביותר.

קראו גם – תמ"א 38 ⇐

הפוסט פינוי בינוי – מה זה ואיך עובד? הופיע לראשונה ב-קבוצת פרקש.

תכנית התמ"א (תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) על סוגיה השונים מלווה אותנו מזה למעלה מעשור.
באפריל 2011 אושרה התוכנית (עקרונית) לראשונה במועצה הארצית לתכנון ובנייה.
במסגרת התכנית נקבעו תמריצים לחיזוק מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980 מפני רעידות אדמה. בהתאם להחלטה נקבע כי ישובים המחזיקים בדירוג 7 ומטה מבחינה סוציו-אקונומית יזכו לתוספת של 2.5 קומות, בעוד שביישובים בדירוג 8 ומעלה, תתאפשר תוספת של קומה וחצי בלבד.
יצוין כי התכנית שבניסוחה לקחו חלק מספר רב של יועצים, בראשות האדריכל יונה פיטלסון, אושרה רשמית על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005.

מעבר לחשיבות הבטיחותית של התכנית, היא היוותה אירוע מכונן בתולדות ענף הבנייה הישראלי, שכן היא שימשה כקרקע פורייה עבור יזמים וקבלנים אשר הצליחו באמצעות החוק לקדם פרויקטים רווחיים, בזכות מימוש זכויות בנייה או חלקן בתיאום עם בעלי הדירות או הנכסים הקיימים.

תמ"א 38 – קווים לדמותה

קיימים סוגים שונים של תמ"א 38 אשר ביניהם מבדילים מספר פרמטרים מהותיים. הסוג הראשון מתייחס לתמ"א 38/1.
תכניות אלו מתייחסות אך ורק לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה בשילוב תוספות לבניין ולדירות הקיימות, הכוללות לרוב מעלית, ממ"ד לכל דירה ומרפסות.
במסגרת תכניות תמ"א 38/1 מתבצע שיפוץ חיצוני לבניין, יחד עם שדרוג התשתיות הקונסטרוקטיביות, וזאת מבלי לחרוג מקווי הבניין המקוריים.

תיקון תמ"א 38/2 מתייחס לביצוע פרויקטים של הריסה ובנייה מן היסוד של בניינים חדשים, תוך עמידה בתקנים הנדסיים מחמירים שהוגדרו מראש.
יצוין כי סוגיית זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2 נתונות להחלטתן הסופית של ועדות התכנון והבנייה האזוריות בשיתוף הרשויות המקומיות.

קבוצת פרקש יזמות נדל"ן גאה להוות ONE STOP SHOP בענף הנדל"ן.
קבוצת פרקש מ.ה. נחשבת לבעלת מוניטין יוצא דופן בתחום, בניהולם של פנחס פרקש וישראל אברמוב, משמשת כיזמית וקבלנית מבצעת של פרויקטים רבים בפריסה ארצית בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט.

קראו גם – קבוצת פרקש מן העיתונות ⇐

הפוסט על מה ולמה: כל מה שצריך לדעת על תמ"א 38 הופיע לראשונה ב-קבוצת פרקש.